Afwijkingen per risicogroep

In deze risicogroep presenteren we de verwachte winstafdracht van de grondexploitatie en de geraamde woningproductie.

We actualiseren de winstafdracht bij de Programmarekening 2023 en het MPGA 2024

Deze stellen we in het voorjaar 2024 op. We weten dan precies hoeveel winst er over 2023 afgedragen kan worden. In de begroting zijn we uitgegaan van een winstafdracht van ruim € 6 miljoen. Door de marktontwikkeling in 2023 bestaat het risico dat deze afdracht lager uitvalt. In de 4de kwartaalrapportage bouwen & wonen 2023 wordt dit verder toegelicht. Omdat we de precieze uitkomst nog niet weten en dit van veel factoren afhankelijk is verwerken we dit nu niet als knelpunt.

Lagere woningbouwproductie leidt tot minder inkomsten uit het gemeentefonds

De woningbouwproductie is van invloed op onze inkomsten uit het gemeentefonds. Als de stad groeit ontvangen wij ook meer inkomsten. In de Programmabegroting 2023 hebben we de woningbouwprognose verlaagd naar 1.700 woningen per jaar. Dit was een daling ten opzichte van het Stedelijk Woningbouw Programma en eerdere scenario's. Dit kwam vooral door verslechterde marktomstandigheden.

We hebben de huidige projecten nu opnieuw tegen het licht gehouden. Op basis daarvan denken wij dat we  voor het gemeentefonds de komende jaren uit moeten gaan van een woningbouwproductie van gemiddeld 1.400 woningen per jaar. Het gaat daarbij om opgeleverde woningen.

Dit aantal is een schatting die van veel factoren afhankelijk is. Het werkelijke aantal kan dus ook hoger of lager uitvallen. Met het aanvalsplan woningbouw en andere maatregelen zetten wij ons in om de productie de komende jaren te verhogen. Maar de marktsituatie heeft grote invloed. De afgelopen tijd was deze negatief, maar we zien nu ook positieve ontwikkelingen. Bijvoorbeeld de daling van de hypotheekrente kan zorgen voor een verbetering van de markt en daarmee een toename van de productie. Hier staat tegenover dat we nog geen rekening gehouden met de gevolgen van netcongestie. We gaan er voorlopig vanuit dat alle woningen die in deze periode gepland staan ook aangesloten en opgeleverd kunnen worden.

De komende tijd gaan we aan de slag met een nauwkeurige woningbouwplanning. Per categorie is de nu verwachte productie als volgt:

aantal woningen

Bij anterieure projecten gaat het om woningen waarbij de gemeente geen grond verkoopt, omdat de grond al in bezit is van een ontwikkelaar. Dit kan ook een woningcorporatie zijn. Een voorbeeld is het slopen of ombouwen van kantoren om daar woningen van te maken. Voor deze prognose zijn we uitgegaan van de informatie die ons bekend is over de verwachte oplevering van deze projecten.

Bij grondexploitaties verkoopt de gemeente grond, waarop de koper één of meerdere huizen bouwt. Hierbij gaan we er vanuit dat de woning 2 jaar na de (verwachte) grondverkoop wordt opgeleverd. Wat vooral opvalt is de lagere grondverkoop in 2023, waardoor in 2025 de verwachte oplevering vanuit grondexploitaties maar 339 woningen is. Dit heeft vooral te maken met verslechterende marktomstandigheden. We gaan er nu vanuit dat dit zich vanaf 2024 weer zal herstellen, en de woningbouw niet te veel last heeft van de netcongestie. Als er geen herstel plaatsvindt in 2024, dan zullen de effecten op het gemeentefonds nog verder gaan tegenvallen.

Onderstaand zijn de financiële effecten van de lagere woningbouwproductie weergegeven. De effecten op de grondexploitaties en de winstafdracht van het grondbedrijf zijn hierin niet meegenomen. Deze volgen in het voorjaar 2024, bij het opstellen van het Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen Almere (MPGA).

bedragen x € 1.000

In de begroting houden we vanaf 2024 rekening met de oplevering van 1.700 woningen per jaar. Dit is gebaseerd op een landelijk teruglopende woningbouwproductie en een hierop bijgesteld basisscenario voor Almere. Deze woningbouwaantallen zijn in de derde kwartaalrapportage opgenomen, dit was al een neerwaartse bijstelling ten opzichte van het Stedelijk Woningbouw Programma. We verlagen dit nu met 300 per jaar, naar jaarlijks 1.400 woningen. Dit op basis van de verdere vertraging in de woningbouw en een actuele verwachting van de grondverkopen.

De lagere woningbouwprognose heeft effect op onze begroting. Het gaat om de volgende effecten:
- minder inkomsten uit het gemeentefonds
- minder inkomsten uit onroerende zaakbelasting
- minder uitgaven voor beheer en onderhoud

De kosten van het beheer en onderhoud zijn de enige kosten die in de systematiek van onze begroting direct toenemen (of afnemen) met de groei van de stad. Voor andere kosten is deze relatie minder direct, zoals voor de jeugdhulp (vooral duurdere / langere zorgtrajecten) of de Wmo (vergrijzing). We houden nu dus geen rekening met lagere kosten op deze onderdelen. Daarnaast begroten we voor de meeste andere begrotingsposten geen kostengroei door groei van de stad.

Waarom dalen de kosten niet evenveel als de daling van het gemeentefonds en OZB?

Vaak wordt gevraagd waarom de andere kosten van de gemeente niet ook dalen, als er minder woningen worden opgeleverd. Hiervoor zijn verschillende redenen te noemen. Een deel van de kosten daalt pas op termijn. Denk aan investeringsbeslissingen, bijvoorbeeld om scholen te bouwen. Die worden jaren van te voeren genomen en kunnen niet zomaar worden bijgesteld. Wat we wel doen, is kijken of de lange termijn planning van scholenbouw kan worden uitgesteld.
Andere kostenstijgingen hebben niet zozeer met demografie te maken, maar met bijvoorbeeld een toenemend beroep op zorg door vergrijzing of doordat een hoger percentage jongeren een beroep doet op jeugdhulp.
Kortom, lang niet alle kosten stijgen evenredig mee met de groei van de stad en dalen dus ook niet evenredig mee als de stad minder hard groeit.